Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur. Vehbi KOÇ
Konumuza değerli iş insanı rahmetli Vehbi Koç’tan bir alıntıyla başlayalım.
1) Fiyat: Mal alınırken kazanılır deyimi ticaretin olmazsa olmaz birinci kuralıdır. Mantıklı fiyattan alınmış bir arsa yatırımı asla size zarar ettrimez. Unutmayınızki siz yerinizi satarkende alıcı sizinle pazarlık edecek.
2) Şehrin gelişmekte olan bölgesini tercih edin: Türkiye’de şehirler hep batıya doğru büyür ve genişler. Şehrin yeni gelişmekte olan bölgelerine yakın yerler tercih etmeye özen gösterin. Yeni inşaatların olduğu bölgeler bireysel olarak sizlerin kolaylıkla bulabileceğiniz en basit göstergedir. Fakat o bölgede yeni imara açılacak yerler, üniversite, hastane, turizm tesisi gibi uzun vadeli planlardan sizlerin bireysel olarak haberdar olmanız çok zordur. Bu sebeple ö bölgeye hakim, geçmişini bilen, sizin ilgilendiğiniz bölgedelerdeki, mevcut ilan fiyatlarına hakim ve o bölgede gerçekleştirlen güncel satış rakamlarına hakim bir danışmanla çalışmak en azından hatalı yatırım yapmanızı engeller
3) Mevzuata hakim danışmanları tercih edin; Herkesin her işi yapmaması konusundan yola çıkarsak, gayrimenkul yatırım danışmalığı konusuda okyanus gibi bir durumdur. Ticari, turizm, günübirlik tesis, tercihli konut ve ticari, sadece konut gibi birçok farklı imar türleri mevcuttur. Gayrimenkul danışmanlarıda genellikle belirli bir türe daha fazla eğilim içindedir. Bu sebeple danışman tercihi yaparken mevcut portföyünde hangi ürün grubunun daha ağırlıklı olduğuna özellikle dikkat edin.
4) Gerçek satıcının malı, Gerçek alıcıya satılır; Piyasadaki her satılık mal aslında gerçekten satılık değildir. Kime satıcılar gerçekte satış niyetleri olmasada, yerlerini yüksek fiyattan ilanlara koyarlar belki biri gelir teklif verir diye, çok nadir de olsa bazen bu ticaretler gerçekleşir. Ticaret gerçekleşmese bile gördüğü fiyat tekliflerinin sayısına ve verilen tekliflerden cesaret alarak, geçen gün bu kadar verdiler asla o paraya vermem diyerek hemen fiyat yükseltirler. Bu sebeple her gördüğünüz ürün için hemen alıcı moduna girmeyiniz. Pahalıya alacağınız bir arsanın sizi para kazandırma süresi mutlaka uzar. Ne çok alıcı olun nede çok yavaş. Unutmayınızki üretimi olmayan tek ürün arsadır. Azaldıkça fiyatı hızla yükselir. Eğer bir yatırım danışmanı ile çalışırsanız en kolay anlatımla arsayı fahiş fiyata almazsınız. Çünkü yatırım danışmanı piyasa normlarına uygun, abartılı fiyatı olmayan yeri pazarlamak ister. Satılacağına inanmadığı fahiş fiyatlı abartılı yerler için zaman ve enerji harcamaz.
5) Toprak yatırımı 3 türlü yapılır. Kısa, orta ve uzun vadeli. Hangi yatırımcı olduğunuza ve bütçenize dikkat ediniz. Kısa vadeli yatırımcılar genellikle bölgeye ve fiyatlara hakimdir. Bu yatırım tarzını neredeyse hobi yada meslek haline getiren hatrı sayılır bir yatırımcı grubu bulunur. Hedeflerinde belirli bölgeler bulunur. O bölgede değerinden düşük yer bulduklarında hiç vakit kaybetmeden alır geçerler. 4-5 ay bekleyip hemen satışı tamamlarlar, genellikle %15- % 20 karla mutlu olurlar. Yeri ellerinde uzun süre tutmazlar. Büyük para bağlamazlar.
Orta vadeli yatırımcılar genellikle 1/5000 lik plan içerisinde yer alan imar sınırına çok yakın, elektrik ve suya yakın, çevresinde yapılaşmanın yeni başladığı yerleri tercih ederler. Bekleme süresi 5 ila 10 yıl arasındadır. Genellikle imarın gelmesini beklerler. İmar gelince ortalama arazilerin %40 gibi bir bölümü kamusal faydaya uygun olarak, yol, yeşil alan, park vb gibi sosyal hizmetler için istimlak edilir. Fakat geriye kalan bölüm 10 birime satın alınmış ise değeri 100 birime ulaşır. Hatrı sayılır bir bütçe ve zaman dilime gerektirir.
Uzun vadeli yatırımlar ise alıp unutmanız gereken yerlerdir. Bu yatırım türünde ise tarla vasfında büyük metrekareler çok uygun fiyata alınır ve hemen satış hedefi olmaz. En az 10-20 yıl arasında sizin alırken beğenmediğiniz o yer bölgenin en çok istenen en pahalı yerine dönüşebilir.
6) Bazı Yatırımcılar da Kaçırdıklarına Üzülürler: Toprak yatırımı için çok tamahkar olmak ne kadat kötü isede çok çekimser kalmakta bir o kadar kötüdür. Satışta olan yer eğer sizin beklentilerinize uzak değilse düzgün bir fiyatlama ile işi bitirmeye çalışın. Pazarlık sünnettir. Normal bir arazi satışında eğer ürün size doğru fiyattan gelmiş ise mantıklı pazarlıklar %5 gibidir. %10 ise mantıklı ticaretlerde üst sınırdır. Eğer çetin pazarlıklar sonuçu fiyat birden %20 yada %30 gibi düşüyorsa, bu sizin çok iyi pazarlık yaptığınızdan dolayı değil, ürünün size balon fiyatla geldiği anlamına gelir. Ne pazarlık yaparmışım niye mutlu olmak yerine, hemen o pazarlıktan kaçınız. Satıcının çok özel bir finansal sıkıntısı yoksa yada o toprakla ilgili satışını engel ayıplı bir durumu yoksa pazarlıkların bu şekilde bitmeyeceğini bilin.
7) Resmi İşlemler; “Ticaret ayrıdır, dostluk ayrı” diye bir söz var İşte bu söz asla unutulmamalı. Arsa arazi, alındıktan sonra değil, alım kararına doğru ilerlerken yapılır. Beğendiğiniz yer ile ilgili mutlaka resmi kurumlara gidip, size anlatılanlar ile mevcut durumun örtüşüp örtüşmediği kontrol edin. Yeri size babanız bile verse mutlaka harita hizmeti veren şirketlerden yardım alın. GPS üzerinden size gösterilen yer ile haritacıların sınır kazıklarını işaretlediği yerler aynı yerlermi kontrol edin.
8) Satış Zamanını: Satış için çok acele de etmeyin, çok geç de kalmayın. Faizlerin çok yükseldiği piyasada nakit paranın azaldığı dönemler asıl yatırım fırsatların olduğu zamanlardır. Çünkü bu dönemlerde piyasada alıcı azaldığı için fiyatların yükselmeyi bıraktığı gerçekten nakite ihtiyacı olanların satışa çıktığı dönemlerdir. Değerinin altında mal toplama ihtimaliniz yüksektir.
Faizlerin düştüğü nakit paranın çok para kazandırmadığı piyasalarda ise yatırımcılar toprak yatırımına dönerler. Piyasada alıcı çoğalır. Otomatik olarakta fiyatlar yükselir. Bu dönemlerde ise kar satışları başlar.
Tüm bunlar ve daha fazlası için takipte kalınız
Yorum Yazın